専有部分と共用部分
マンションのように、1つの建物の中に独立した複数の住居などがある建物を「区分所有建物」と言い、共用部分と専有部分とから成り立っています。
専有部分とは
マンションの専有部分とは、壁や床・天井に囲まれ他から独立した空間のことを言います。細かい話でいうと壁のコンクリート表面から部屋の内側のことで、コンクリート躯体部分は共有部分となります。なので壁面の表層に施工されている壁紙などの仕上げについては専有部分となります。他に玄関扉の内側の部分と鍵部分が専有部分としていることが多いです。この専有部分はその持ち主である区分所有者が自由に使っていいエリアとなります。共用部分とは
マンションにおける専有部分を除いた全ての部分を共有部分といいます。共用部分は文字通り区分所有者で共用する部分のことを指します。エントランスホールやエレベーター、廊下、階段など皆で使用するものと考えるとわかりやすいと思います。専用使用権
バルコニー、専用庭、玄関扉、サッシ等は、実は共用部分です。お住まいの居室に面しているのだから専有部分と思うのもわかりますが、専有部分にしてしまうと区分所有者の自由で取り替えたりなど改修ができてしまい、共同住宅という特性上意匠上や災害時の避難等に影響してしまいます。そうならないように共用部分にし、区分所有者の自由で改修などができないようにしました。ただそれだけでは区分所有者が日常使用することもできないので、「専有使用権」という特定の区分所有者が独占的に使用できる権利が付されています。専用使用権は無償であったり、有償であったりいろいろですが、パルコニーや玄関扉、サッシについては無償です。有償なのはルーフバルコニーや専用庭などであることが一般的です。
専用使用権を与えられた区分所有者は、そのエリアを独占的に使用できる代わりに、日常使用に伴う管理や補修を行うように定められています。
ということはバルコニーやサッシなどの日常清掃や補修は区分所有者が実施する必要があるのです。ただし大規模修繕工事の際にはバルコニーをはじめとする共用部分はすべて修繕工事の範囲となるため、すべての修繕を使用者がする必要はありません。
管理規約
これまで説明してきました専有部分と共用部分の違いについてですが、実際には各マンションごとに定められている「管理規約」において決められています。これまでの説明は「標準管理規約」という規約を作る際のいわばひな形から引用したものであり、実際には各マンションの管理規約内で確認する必要があります。(実際にこのひな形を利用して各マンションごとに変更して使用していることが一般的です。また規約内の事項は総会決議で変更することもできるようになっています)
皆様もマンションに引っ越した際に規約ももらっていませんか?ない場合は理事会や管理室に依頼するとみることができると思います。まずはお住まいのマンションの専有部分がどこまでなのか確認してみるのもいいかもしれません。
よく網戸は専有部分なのか共用部分なのか不明で、管理規約を確認することがあります。網戸まで細かく記載されている場合もあれば触れられていない場合もあり、難儀します。ただ仮に規約に記載されていなくても網戸の網の張替えは個人負担で実施することが多いです。また、窓ガラスの破損も明らかに個人で割ってしまったものであれば個人負担ですが、経年劣化やいたずらで割られたりなどの場合は管理組合が負担して修理するように決められています。(ただし管理組合で加入している保険で対応できる場合もあったりするので、まずは管理会社か理事会に聞くのがベターです)
専有部分のリフォームについて
余談ですが、たまに質問があるので記載します。専有部分、即ち区分所有者の居住スペースのリフォームの場合どこまでいじっていいのでしょうか。
※まず前提として管理規約内に「リフォームガイドライン」が制定されている場合がありますので、その場合はこのガイドラインも見る必要があります。
- 玄関扉→内側の部分を別の色に塗ったり、シートを貼ったりすることはOKです。
- サッシ→取り替えや色塗り、ガラスをペアガラスに取り換えるなど一切のリフォームは禁止です。ただし結露防止にも有効な二重サッシについては認められる場合があります。
- 室内の壁→コンクリート部分でなければ壁の撤去は可能です。間仕切りをなくしたり新たな部屋を作ったりも可能です。
- コンクリート(躯体部分)→に穴を開けて、エアコンの室外機を通したり、換気扇を新たに作ったりなどコンクリート部分への改修も一切禁止です。コンクリート強度低下にもつながるため絶対ダメです。
- バルコニー内に仕切りをして部屋を作る→もちろんダメです。バルコニーは災害時の避難路にもなるため避難の妨げとなる物を置くことも原則禁止です。
- 給湯器の交換→給湯器は専有部分であり、区分所有者の負担で交換も可能ですが、配管によりコンクリート躯体に穴を空けるのはダメです。既存の穴を利用します。
- 床をすべて撤去して、配管のルートも変更する→可能です。専有部分内の配管は原則、専有部分扱いとなりますが、建物によっては天井裏に上階の配管が配置されていることがあります。また、排水竪管は共用部分ですからいじってはいけません。
とはいっても、実際にいままで伺ったお部屋の中で、サッシを変えてしまっていたり、バルコニーを部屋にしてしまっいたりするなどびっくりするようなところがありました。これはリフォーム業者がマンション特有の権利関係を理解しておらず、要望に沿って違法行為を行ったものと推察されます。皆さんもリフォームの際はマンションの権利関係(専有部分、共用部分)についてきちんと理解している業者を選びましょう。工事ができるだけでは後で大変なことになります。知らなかったでは済みませんし、業者の過失を訴えたとしても主張が必ず通るわけでもありません。(管理組合から規約違反行為として行為の中止、現状復旧の指示があった場合、自費で復旧しなくてはいけません。裁判沙汰になることもあります。)
マンションは戸建てと違ってたくさんの方が共同で使用するものですから、自分の部屋だからといっても何でもOKなわけではありません。また、そこには規約というルールが存在するわけですから、このルールを理解することからはじめましょう。
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